Immobilienkauf Spanien – Neubau – Prospekthaftung

Vorgehensweise bei einem Immobilienkauf auf Plan (Neubau in Spanien)

Neubauprojekte wie Abama auf Teneriffa, Sotavento, Abades Teneriffa, vergleichbare Projekte gibt es auf Mallorca, Malaga u.a. werden in dem Jahr 2018 vermehrt zu finden sein, da Spanien Immobilien wieder eine internationale Nachfrage haben.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservice, der Sie von Anfang rechtlich und steuerlich begleitet, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie erwerben.

1. Reservierungsvertrag
Der Reservierungsvertrag verpflichtet schon zum Kauf und deshalb sollten im Vorfeld schon die rechtlichen Voraussetzungen geprueft werden. Meist wird eine Anzahlung von 5% geleistet.

Praxisbeispiele aus der täglichen Kanzleipraxis:

Der Bauträger erhält die Anzahlung und die Baugenehmigung wird verweigert. Der Kaufinteressent verliert seine Anzahlung ersatzlos, da der Vertrag nicht ausreichenden Schutz bot.

2. Kaufvertrag über die Immobilie im Bau
Sobald der Bautraeger die Baugenehmigung erhaelt, kann dieser Kaufvertrag unterschrieben werden, in dem meist 30% der Endkaufpreissumme angezahlt werden.

Gesetzliche Mindestvoraussetzungen des spanischen Kaufvertrages

Hier werden die 10 jährige Bauversicherung geregelt als auch die Versicherung der Teilzahlungen, bei Nichterfüllung des Bauträgers.
Des weiteren:
Kaufpreis
Frist bis zur Uebergabe – Vertragsstrafe bei Bauverzögerung
Garantien
Genaue Bau und Leistungsbeschreibung

Praxisbeispiele aus der täglichen Kanzleipraxis:

Der Bauträger erhält die Teilzahlungen und im Kaufvertrag fehlt die Versicherung der Teilzahlungen. Der Bauträger geht in die Insolvenz. Der Käufer verliert ersatzlos seine gesamten Zahlungen und seinen Kaufanspruch, da der Insolvenzverwalter das Bauprojekt nicht zu Ende führt.

3. Notarielle Kaufurkunde und Eigentumserwerb
Bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde muss die Immobilie fertiggestellt und mit den entsprechenden Bewohnbarkeitsbescheinigungen uebergeben werden.

Praxisbeispiele aus der täglichen Kanzleipraxis:

Hier gibt es ein aktuelles interessantes Urteil vom 20. November 2017 vom obersten spanischen Zivilgericht:
Der Käufer zahlt auf einen Kaufvertrag 93.000 EUR an. Er hat ein Prospekt gesehen, indem das Apartment an einem Golfplatz und Sportboothafen gelegen ist. Desweiteren sollte es Autobahnanbindung geben.
Als es zum notariellen Kaufvertragstermin kommt und vom Käufer die Restzahlung verlangt wird, verweigert der Käufer die Restzahlung mit der Behauptung, dass weder der Golfplatz, noch der Sporthafen fertiggestellt wurde, zudem hat sich die Baufertigstellung um mehrere Monate verzoegert.

In der ersten gerichtlichen Instanz gewann der Käufer, da Versprechen im Verbraucherschutz wie in Verkaufsprospekten versprochen einzuhalten sind.

In der zweiten Instanz verlor der Käufer teilweise, da die Richter in der zweiten Instanz der Meinung war, dass der Käufer nur ein Recht auf 25% Kaufpreisminderung hat, aber nicht auf Auflösung des Kaufvertrages über die spanische Immobilie und Rückzahlung des bisher bezahlten Teilkaufpreises.

In der Revisionsinstanz, dem obersten spanischen Zivilgericht (Tribunal Supremo), bekam der Immobilienkäufer endgültig Recht und das erstinstanzliche Gericht wurde als korrekt beschieden und damit war der Rechtsstreit beendet.

Der Grund für die Entscheidung des obersten Gerichts lag im Verbraucherschutz und der eindeutigen Feststellung, dass ein Immobilienkäufer auf ein Verkaufsprospekt beim Immobilienkauf in Spanien vertrauen können muss, und der Verkauf der Immobilie in einem Umfeld, was nicht dem versprochenen entspricht, nicht nur zur Kaufpreisminderung führt, sondern zu einer Kaufvertragsauflösung, da dem Käufer nicht zugemutet werden kann, etwas zu kaufen, was wesentlich von dem Versprochenen abweicht.

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