Rechtsanwalt Immobilienrecht Spanien

Nutzen Sie unsere Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht aussergerichtlich und gerichtlich in allen Instanzen vor allen Gerichten Spaniens.

 

Feststellungsklage Eigentum Immobilie in Spanien 

 

In der Praxis häufig sind die Fälle, dass man Eigentum an einer spanischen Immobilie erwerben möchte, jedoch der Verkäufer der Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist.

 

TIPP Immobilienkauf Spanien:

Sobald der Verkäufer nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, dürfen Sie als Laie keinesfalls den Immobilienkauf fortführen und wir empfehlen eine online oder telefonische Beratung oder auch persönlich in einer unseren Kanzleien in Spanien oder Deutschland. Wir beraten Sie auf deutsch zum spanischen Immobilienrecht.

 

Beispiele aus der Praxis für die Feststellungsklage

1. Zwei Brüder verkaufen eine Immobilie auf Menorca. Beide Brüder sind nicht im Grundbuch eingetragen, da sie die Immobilie im Rahmen der Erbschaft von den Eltern erhalten haben.
2. Ein Ehegatte verstirbt und setzt die Witwe mit den beiden Söhnen als Miterben auf die Wohnung in Gran Canaria ein. Im Grundbuch wird die Witwe mit den Söhnen eingetragen. Die Witwe verkauft die Immobilie in Maspalomas, doch sie hat keine Vollmacht von den Söhnen.
3. Auf Teneriffa verstirbt zunächst die Eigentümerin und dann der Eigentümer einer Villa in Adeje. Es werden 3 Erben benannt und zwei Erben möchten die Immobilie für 300.000 EUR verkaufen und ein Erbe für 350.000 EUR. Der Makler erhielt die mündliche Vollmacht zum Verkauf für 300.000 EUR von allen Erben, doch der 3. Erbe weigert sich, den vom Makler unterschriebenen notariellen Kaufvertrag schriftlich zu bestätigen.

   Allen 3 Beispielen ist gemeinsam, dass der Immobilienkäufer beim Notar die notarielle Kaufurkunde unterschrieben hat und den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, aber nicht in das Grundbuch eingetragen wird, da entweder die Voreintragung der Verkäufer im Grundbuch fehlt (Beispiel 1) oder aber die notarielle Kaufurkunde nicht korrekt erstellt wurde, da die Verkäufer nicht ordentlich Vollmacht erteilt hatten.

   Die Feststellungsklage hat das Ziel dem Immobilienkäufer in Spanien das Eigentum zu verschaffen, indem von Gericht festgestellt wird, dass der Immobilienkäufer den Kaufvertrag erfüllt hat und die Verkäufer entsprechende Erklärungen zum Verkauf der Immobilie abgegeben haben und damit ein Kaufvertrag zustande kam. Da das Eigentum in Spanien schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde und deren Wirksamkeit zustande kommt, hat der Immobilienkäufer auch das notwendige Rechtsschutzbedürfnis die Klage zu erheben.

   Beim Beispiel 1 ist abzugrenzen, ob der Feststellungsklage nicht eine andere Klageart, die sogenannte „expediente de dominio“ vorzuziehen ist, um die Eigentumsabfolge im Grundbuch ordentlich darzustellen. Dies wäre der Fall, wenn die Brüder sich nicht dem Eigentumserwerb des Immobilienkäufers auf Menorca widersetzen, sondern nur das Grundbuch nicht korrekt ist, da nicht alle Voreigentümer eingetragen sind.
   Hier ist zu bemerken, dass in Spanien das Grundbuch anders als in Deutschland, nicht zum Eigentumserwerb erforderlich ist, sondern nur deklaratorisch, also nicht rechtsbegründende Wirkung hat.

Voraussetzungen einer Festellungsklage (accion declarativa de dominio)

I. Es bestehen Zweifel am Eigentumserwerb an der spanischen Immobilie

II. Die Zweifel führen zu einer Rechtsunsicherheit und es bedarf eines Gerichtsurteils zur Bestätigung des Eigentumserwerbs an der Immobilie

III. Es besteht damit ein Rechtsschutzbedürfnis, insbesondere wenn einer der Immobilienverkäufer die Eigentumsübertragung an der spanischen Immobilie abstreiten.

 

Unser Service

Zur Vermeidung eines Rechtsstreits ist es notwendig, dass Sie von Anfang beim Immobilienkauf in Spanien anwaltlich und steuerlich beraten werden, hier stehen wir Ihnen ganzheitlich mit unserem Immobilienkaufservicepaket zur Verfügung.
Sollten Sie uns erst nach dem mangelhaften Immobilienkauf einschalten, dann stehen wir Ihnen mit unserer Kompetenz bei der Verteidigung vor den spanischen Gerichten von Ihren Rechten als Immobilieneigentümer in Spanien zur Verfügung.
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Mallorca, Ibiza, Menorca, Barcelona, Madrid, Valencia, Alicante, Denia, Marbella, Malaga, Sevilla, Teneriffa, Gran Canaria, La Palma, Fuerteventura.

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