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Immobilienmakler Spanien, Vorvertrag
Immobilienmakler: Der Beruf ist für jedermann frei zugänglich, ohne eine Ausbildung absolviert
zu haben.
Diese Liberalisierung gilt seit dem Jahre 2000. Zuvor musste ein Immobilienmakler einen Kurs erfolgreich
abgeschlossen haben. Mit dieser Qualifikation konnte er den Titel API führen, wenn er in die
berufsständische Kammer eingetragen war.
Warum ist der Titel API kein Gewähr für Qualität und Seriösität?
Zuerst einmal ist der API ein Titel, der auf dem freien Markt erworben werden kann. So gibt es
viele Titelinhaber, die gegen ein Entgelt Ihren Titel fär einen bestimmten Zeitraum einer anderen
Person zur Nutzung überlassen. Andere führen den API Titel rechtmässig, die Überwachung
durch die
berufsständische Kammer ist aber sehr gering, und damit der Verbraucherschutz nicht vorhanden.
Wie erkenne ich einen seriösen Makler?
Die beste Werbung ist die Mund zu Mund Werbung. Fragen Sie andere Leute, welche Erfahrungen sie
mit dem bestimmten Immobilienmakler gemacht haben. Rechtswidrige Tipps, sei es die Unterbewertung
von Immobilien in Kaufverträgen oder der Druck, einen Vorvertrag abzuschliessen, sind Indizien für
fehlende Seriösität. Wachsam sollten Sie werden, wenn Vorauszahlungen verlangt werden oder
Generalvollmachten.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn beispielsweise die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Frage steht und
der Makler vorgibt, durch seine Beziehungen zu Behörden, dies schon regeln zu wollen.
Die Grundstücksgrösse ist einer der häufigsten Streitpunkte bei fehlgeschlagenen
Immobilienkäufen.
Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Maklers, sondern beauftragen Sie einen unabhängigen
Architekten, der das Grundstück vermisst. Einen Rechtsrat wird ein Immobilienmakler oftmals erteilen.
Das sind Erfahrungen, die Ihnen mitgeteilt werden, ohne dass juristische Fachkenntnisse bestehen.
Sie sollten stets einen Rechtsanwalt konsultieren, besonders dann, wenn der Immobilienmakler einen
fertigen Vorvertrag, Mietvertrag oder Kaufvertrag bereit hält, meist mit der Aussage verbunden,
dass dieser auf dem neuesten Rechtsstand stehe. Dies ist nichts weiter als ein unseriöses
Geschäftsgebaren.
Ein Rechtsanwalt kann Sie in diesen Fällen vor grossem Schaden bewahren.
Rechtliche Grundlagen
Maklervertrag
-
Pflichten des Auftraggebers (Kunden):
Der Kunde kann Eigentümer einer Immobilie sein, der sein Objekt über einen Makler verkaufen
oder vermieten
möchte, oder aber ein Käufer, der ein Objekt sucht.
Ein Maklervertrag kann mündlich
abgeschlossen werden.
Dies kommt häufig vor, wenn ein potenzieller Käufer eine Immobilie sucht. Der Maklervertrag
wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen, eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit sollte
trotzdem vereinbart werden.
Es muss vereinbart werden, wann die Vermittlungsgebühr als verdient gilt.
Die Vermittlungsgebühr schwankt zwischen 3% und 10% vom verbrieften Kaufpreis. In der Regel zahlt der
Käufer alleine diese Gebühr. Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages wird die Gebühr
zur Zahlung fällig. Bei Vermietungen sind die Provisionen sehr unterschiedlich.
Der Alleinauftrag oder auch die Ausschliesslichkeit des Maklervertrages ist für den Kunden nicht
günstig,
da er sich die Möglichkeit nimmt, andere Immobilienmakler ebenso zu beauftragen und so die angestrebte
Geschäftsanbahnung beschleunigt.
- Pflichten des Immobilienmaklers:
Er muss unabhängig sein und darf nicht zu einer der Maklerparteien ein ständiges
Rechtsverhältnis pflegen.
Dementsprechend hat er gegenüber dem Auftraggeber eine Geheimhaltungspflicht der Geschäftsdaten.
Er ist nicht verpflichtet, in einem bestimmten Umfang tätig zu werden, es sei denn, dies wird
ausdrücklich vereinbart.
Der Immobilienmakler ist verpflichtet, sich über die Eigentumssituation des zu vermittelnden
Objekts durch Einsicht in das Grundbuch zu informieren. Dies dient dem Käuferschutz.
Vorvertrag:-
Diese Vertragsart wird von den Immobilienmaklern vom Käufer eingefordert, um sich vorzeitig
sicher sein zu können, dass das Rechtsgeschäft vermittelt wurde und die Vermittlungsgebühr
eingefordert werden kann.
Es kann eine:
-
Promesa (Versprechen)
-
Opción (Optionsvertrag)
-
Precontrato (ein vorweggenommener Kaufvertrag) sein.
Die Option ist einseitig verbindlich und deshalb im Maklergeschäft nur bei Grossprojekten anzutreffen.
Die Option wird auf eine bestimmte Zeit gewährt, und zwar gegen eine Gebühr.
Ein precontrato liegt meistens nicht vor, weil der Immobilienmakler nicht die Kaufvertragsbedingungen
in allen Einzelheiten regeln darf, da dessen Kunde ihm dafür keine Vollmacht erteilt.
Letzlich wird das Versprechen (promesa) von Käufer und Verkäuferseite abgegeben in einem bestimmten
Zeitraum, beispielsweise innerhalb von 6 Monaten die notarielle Kaufvertragsurkunde zu unterzeichnen,
und zwar zu einem jetzt schon bestimmten Preis. Alle weiteren Kaufvertragsbedingungen können später
festgelegt werden. Dies ist eine besondere Gefahr für den Käufer, sollte er nämlich mit den
Kaufvertragsbedingungen nicht einverstanden sein, dann verliert er seine Anzahlung.
Dies ist der erste Nachteil solcher Vorverträge für den Käufer. Der weitere Nachteil ist,
dass der Käufer eine Anzahlung an den Makler geleistet hat, weil er die bestimmte Immobilie unbedingt
erwerben
möchte. Dies schützt den Käufer aber nicht davor, dass der Verkäufer trotz dieses
Vorvertrages an eine
andere Person verkaufen kann.
Dies kann insbesondere dann geschehen, wenn der Verkäufer mehrere
Immobilienmakler beauftragt hat und diese ihre Verkaufsaktivitäten nicht aufeinander abstimmen.
Dem Käufer bleibt nur die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch, wenn er den Vorvertrag
unterschreibt. Dies ist unüblich im Maklergeschäft und deshalb bleibt es dabei, aus Käufersicht
sind Vorverträge zu meiden. Reservierungsverträge (contrato de reserva) sind von den Vorverträgen
im Gebrauchtimmobiliensektor zu unterscheiden. Reservierungsverträge kommen bei schlüsselfertigem
Bauen häufig vor. Dabei bekommt der Reservierende ein bestimmtes Grundstück mit bestimmter Bebauung
für eine bestimmte Zeit reserviert. Die Anzahlung, die für die Reservierung geleistet wird,
muss auf den Endkaufpreis des schlüsselfertigen Hauses angerechnet werden. Desweiteren sollten
in dem Reservierungsvertrag schon wesentliche Inhalte des späteren Immobilienkaufvertrages enthalten
sein, so dass vor der Reservierung schon die abverlangten Konditionen überprüfbar sind.
Weigert sich der Bauträger (promotor) diese Konditionen jetzt schon zu formulieren, sollte
der Reservierungsvertrag nicht unterschrieben werden. Denn die Anzahlung im Reservierungsvertrag
geht verloren, wenn man später vom Kauf absieht.
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Rechtslage: 2007
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